开盘篇：2021全年开盘仅86次！新盘老盘推盘放缓，整体去化差异明显！

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。
政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。
这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。
这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。
这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。
这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。
这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。
这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……
这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望；商业集中开业潮，配套兑现添利好；地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列；产业发展稳步推进，招商引资取得质变……
2021年的楼市，既分高下，也决生死！
行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下；从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……
这一年，是激战，是诀别。
去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线！
将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天！

《开盘篇》

南宁去房网数据统计显示，2021年南宁楼盘全年累计开盘仅86次，与2020年的开盘次数153次相比，减少67次，降幅明显。

在纯新盘首开方面，2021年共有60个新盘首开入市，与2020年的78盘相比，新盘入市积极性降低明显。

主要原因有以下几点：

1、受市场大环境影响，楼盘集中开盘支撑力不足。集中开盘的前提是预约量较大，蓄客量多，能够为楼盘造势。反之则影响项目后期的销售工作。在“房住不炒”的持续深入影响下，投资置业基数大幅降低，加上刚需置业意愿减弱，这些都使得集中开盘失去了生存的土壤。

2、供求关系转变，抢夺有限客源唯快不破。据克而瑞数据显示，2021年南宁商品住宅的库存提升明显，去化周期增至15个多月（2020年大约为8个月）。楼盘去库存压力增大，房企为了争夺有效客源，基本上采取顺销方式为主。

市场疲软、购买力下降等因素下，楼盘集中开盘的大活动，数量锐减也在意料之中。

下面，我们来看一下整体的开盘数据情况：

1、 各城区开盘次数对比，良庆区开盘次数超2020年！

从统计的数据看，除了良庆区开盘次数同比增多外，其余城区都出现了下降，变化最为悬殊的是江南区、西乡塘区、兴宁区。

良庆区2021年的开盘次数达到了37次，年度年开盘次数最多区域。

除了良庆区之外，邕宁区2021年的表现也不俗，有10个新盘入市，开盘次数达11次。

2021年江南区开盘数量为14次，新盘首开为11盘。这个数据与去年相比，降幅明显，相当意外。

 2、5月成开盘次数月度冠军，2月竟0开盘？

从折线图上看，5月是开盘次数最多的月份，次数达到了13次。回顾2021年的市场表现，上半年的楼市温度尚可，为了冲刺年中业绩，5月有小长假，是开盘推售的好时机。实际上，2021年的5月份，也有不少新盘入市抢占市场。

但是楼市下半场，随着年中业绩的发布，低位的年度业绩完成率，意味着下半年不少企业面临着更大的销售压力。进入7月份，各大板块的价格战来得比上半年还猛烈。

当各大房企、楼盘的促销力度大又猛，购房者抄底的情绪渐浓。多种因素叠加影响下，市场温度持续下降，楼盘集中开盘的勇气也逐渐走失。不少楼盘都是采取顺销和小型加推的方式，尽快推动成交。

3、6盘拿证顺销，不开盘。

以往，新盘入市的常见活动：营销中心开放庆典、开盘庆典，而且声势浩荡。

如今，新盘入市也低调了很多，悄咪咪的就开卖了。据不完全统计，2021年就有6个新盘，获得预售证后直接顺销。

从房产局网签数据看，融创凤屿湖、保利明玥江山销量表现不错。

而昊冠天禧、客天下幸福荟的销量则不尽如人意，均是在产品及品牌方面表现较弱，竞争力不足。

Part1

城区分析：五象新区开盘次数占“半壁江山”

1、五象新区35个新盘入市，开盘次数达47次。

2021年五象新区(良庆区+邕宁区)仍旧是比较热门的区域，年度开盘量连续3年排各大城区之首。累计开盘次数达48次，比去年多了3次。在售楼盘量大、新盘集中入市等是区域保持热度和话题的根基所在。

今年五象新区在商业上迎来利好——宜家、万象汇、绿地五象缤纷天地、祖龙ACMALL等商业体相继开业，填补了五象多个板块的商业空白。让区域的商业配套更加完善，宜居属性进一步提高。

而龙岗板块的开盘量也不俗，入市新盘较多，且呈现出了较大的产品诚意和价格诚意，共同提升了区域的置业热度。

除此之外，在学校方面五象也是喜讯不停，良玉小学、哈罗礼徳小学/中学、海晖路小学等学校已建成使用，为五象新区缓解了教育压力，不仅如此，还有南宁二中、天桃实验小学等名校分校区将进入五象新区，未来可以有效提升五象新区的教育质量。

五象新区的持续向好吸引着众多购房者前来置业，加上供应量庞大，区域的热度一直排在各城区前列。

从2021年开盘数据得知，五象新区在今年有35个新盘迎来首开，贡献了庞大数量的房源。

值得一提的是，2021年五象新区的合院产品供应量提升明显，不少新盘都做“高低配”，比如万科翡翠中央、绿地朗峯、招商新城臻樾府等项目均推出了合院产品，总价在400-600万之间，有性价比也有竞争压力。

除此之外，五象新区也有不少大平层产品入市或开盘，不少新盘在产品打造方面颇具竞争力。

从统计数据来看，2021年万科金域国际开盘5次，是推货节奏较快的楼盘代表。项目在区域产品内卷的挤压下，户型升级之后更受热捧；威宁青运村占据着核心的地段，又以极高的性价比优势首开，俘获了众多业主。随后的两次开盘，价格逐渐上提，加上天桃+二中的落址，项目的造势节奏相当吸睛。

而新盘中，万科翡翠中央、绿地朗峯、大唐新希望臻园、阳光城光明未来悦等的表现也深受市场关注。

2、青秀区9个新盘入市，开盘次数达10次。

据统计，青秀区今年开盘次数仅为10次，与去年相比减少了10次，下降幅度也较大。

其中有9个新盘入市，表现较为突出的有：中国铁建西派御江，首开推售的一线江景大平层，高价直奔4万+，均价3.2万/㎡。

龙湖郁林府是龙湖在南宁推出的纯墅项目，位于国宾区青秀山脚下，尊崇感十足。首开价格为900-1700万/套，也获得了不错的业绩。

另外，市场期待已久的华润置地中山府二期也在11月21日开盘，一开盘便创下4.5亿元的佳绩。江景+二中学区+华润品牌等标签下，中山府的热销也不足为奇。

3、江南区10个新盘首开，开盘次数14次。

2021年江南区楼盘开盘次数达14次，与2020年相比，减少了19次次，开盘次数下滑明显。

在新盘方面，有10盘入市，这些新盘都是以刚需定位为主，小户型很多。譬如：奥园瀚德誉江南、美的新希望锦云湖光的75㎡小户型，荣和伍壹大道的55㎡两房户型、融创江南书院以及卓誉朗玶都汇的78/79㎡小户型，都深受购房者的喜爱，且价格亲民，主力价在8000-11000元/㎡之间。

值得一提的是，融创江南书院自开盘以来，以亲民的价格作为营销利器，获得不错的销量，频频登上南宁商品房成交金额/面积榜。

而龙光玖誉城、华润置地江南中心等大盘，更多是顺销的方式为主，推货量较大，价格让利表现也十分突出。

4、西乡塘区5新盘入市，开盘次数仅7次。

西乡塘区作为南宁的老城区，土地供应少，所以入市的新盘并不多，仅有5盘。除了安吉大唐世家二期迅速售罄外，其他新盘的市场存在感很弱，销量也不如意。

在老盘方面，天健天境、洋浦星两个大盘推货节奏比较快，而且陆续推出优惠政策，也吸引到了不少的客源，楼盘走量也十分不错。

大唐世茂锦绣世家在低首付、特惠房等持续输出下，销量也不错。目前仅余4套房在售，清盘价7字头起。

5、兴宁区3个新盘入市，开盘次数仅5次。

受市场大环境的影响，兴宁区楼盘今年开盘次数仅5次，与去年的20次相比，足足少了15次。虽然开盘次数减少，但区域表现依旧可圈可点。譬如：

北投荷院于1月29日线上开盘，创造了年度的开门红。悦桂旭辉福弈和庭这个体育+商业+住宅的综合体，在南宁也是比较少见、新颖的，在开盘之时也受到了不少购房者的关注，以价换量首开销量尚可。

还有，金地美域国际首开便热销，一举冲上南宁商品房成交金额/面积周榜之上。

在老盘方面，兴进珺府与万科第五园被迫卷入价格战之中，7、8、9字头房源频出，不过好在两个项目产品竞争力不错，获得了不少的关注和销量。

5、武鸣区2个新盘入市，开盘次数仅2次。

2021年，南宁主城区难，作为副城区的武鸣区更难。

今年仅有碧桂园湖光山色以及荣耀山水园两个新盘入市和开盘之外，其他老盘要么降价登上热搜，大部分项目选择躺平。

Part2

逆势热销，8大热销事件筑信心

2021年的南宁楼市，虽然艰难，但依旧有不少好的记忆值得我们回顾。以下8大热销事件，我们一同回顾：

1、北投荷院高层热销，2021楼市开门红！

北投荷院自面市以来，每日吸引数百组客户至营销中心到访咨询，体现了其不凡的人气。

在1月29日晚8点，北投荷院线上正式开盘后，销控板一路飘红，据官方数据，推售房源几乎售罄。

北投荷院打造高层+合院的产品组合，在户型设计上颇具匠心，赠送率表现突出。开卖一年，高层的去化还算理想。

▲北投荷院开盘售楼部实景图

2、万科金域国际全年开盘5次，劲销968套房源！

万科金域国际在2021年时共开了5次盘，目前已售房源约为968套。

这一年，万科金域国际多次登上南宁商品房成交金额/面积榜TOP10之中。

万科金域国际所处的五象南板块，高赠送户型的比拼十分激烈。2021年，项目二期的户型进行了升级，可以说是万科产品体系的自我超越和突破。当户型的差距缩小，万科的品牌效应及稳健的价格走势，更能给购房者置业的信心。

▲万科金域国际上榜数据（来源：克而瑞广西区域）

3、安吉大唐世家二期走量惊人，不到一月便售罄。

西乡塘的安吉大唐世家，2021年上半年推出了二期产品，货量不多。但是产品定位非常清晰，依托地铁的优势，推出了区域内的高性价比小户型为主，总价范围的把控也是拿捏到位，仅用一个月的时间便售罄。

▲安吉大唐世家二期开盘售楼部实景图

4、不愧是你，华润置地中山府二期首开劲销4.5亿。

华润置地中山府二期于11月21日开盘，开盘当天人山人海，一派热闹景象，当天便劲销了4.5亿元。

华润置地中山府位于朝阳市中心，属于青秀区，占据核心位置，妥妥的含着“金汤匙”出生的楼盘，二中老校区+江景+华润品牌相互叠加，价值不言而喻。加上中山府一期的高品质交付，华润口碑的质变爆发，成为了当下置业靠谱房企的领头羊。而中山府二期的产品和外部资源，都足以让它在市场上脱颖而出，上市便受热捧也不足为奇。

5、青秀纯墅区，龙湖郁林府首开即售罄。

龙湖郁林府位于东盟商务区青秀山下，是城芯五年罕有的纯别墅项目，容积仅为1.1，居住舒适高。

项目于9月17日首期开盘，首推1/2/5/7#楼联排别墅，产品建面为252/270/288㎡，共计20套房源，在开盘当天便销售一空，充分体现了南宁财富阶层对龙湖郁林府的认可。

作为主城区中心的纯墅项目，光是这一点，就已经足够稀缺。如今南宁城心的别墅，确实是卖一套少一套。

▲数据来源：商品房销售公示平台

6、震惊！恒大御府首开近16亿，售出1093套房源！

恒大御府于5月23日首开，推出5/6/8/10/12/14#楼71-118㎡二至四房带装修房源，恒大御府良好的区位条件以及巨大优惠力度（首开价仅为12980元/㎡，低于周边楼盘价格3000-5000元/㎡），吸引了一众购房者前来购买，在一周的时间里，售出了1093套房源，成交金额达15.82亿元，也因此登顶南宁5月商品房成交金额/面积榜。

然而世事难料，恒大的债务危机爆出，全国多个在建项目陷入停工困境。恒大御府这1000多户业主，如今也备受煎熬。

▲数据来源：克而瑞广西区域

7、万科翡翠系首入邕城，数次进入南宁商品房成交top10。

万科翡翠中央是万科高端翡翠系列首度落子南宁，在上海打造的万科翡翠滨江、万科翡翠别墅和万科翡翠公园，广受好评，更是豪宅典范。

所以，自万科翡翠中央官宣入市以来，便备受期待！

万科翡翠中央一期于8月28日首期开盘，累计接待客户超5000组，预约超300组，首开当天劲销3.3亿元。

万科翡翠中央二期珈蓝组团于10月30日开盘，推出143㎡大平层及合院122-143㎡房源，首开当天劲销2.6亿元，轻松拿下第51周南宁商品房成交金额榜冠军之位。

▲数据来源：克而瑞广西区域

▲万科翡翠中央一期开盘售楼部实景图

8、热销黑马，融创江南书院连续登上商品房成交面积/金额榜。

融创江南书院自8月28日首期开盘以来，吸睛无数，国庆期间推了7字头买房送车位置业优惠活动，引起了市场轰动。以价换量极大的推动了楼盘的成交量，项目连续几周登上南宁楼市成交榜单：10月11日-17日当周以0.64亿元、0.72万㎡分别夺得周成交金额榜第二、成交面积榜第一的好成绩。

除此之外，融创江南书院还夺得了10月商品房成交面积榜的冠军，成交金额榜季军，成为了江南区脱颖而出的新盘。

▲数据来源：克而瑞广西区域

结语

2021年，在政策、金融等叠加因素制约下，市场进入深度调整期。

这一年，新盘入市量减少、楼盘集中开盘量下降，是楼市下行周期必然经历的。

这一年，新盘入市后顺销为主，价格多数呈下降趋势。老盘推新节奏放缓，打折促销花样繁多。

这一年，整体的推盘去化率表现不佳，个别资源型、产品稀缺型、性价比凸显型楼盘畅销。刚需需求表现疲软，改善需求释放。

正如前文所言，2021年南宁商品住宅库存量上涨明显，去化周期达到15个多月（2020年的去化周期为8个多月）。

可见，2022年，去库存仍是房企面临的首要压力。房企、项目只有认真修炼内功，打造好产品力，才是有效的破局方式。

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