涨跌篇|39盘涨159盘跌！超200盘房价对比一览表看涨跌明细

政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。

这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。

这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。

这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。

这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。

这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。

这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……

这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望;商业集中开业潮，配套兑现添利好;地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列;产业发展稳步推进，招商引资取得质变……

2021年的楼市，既分高下，也决生死!

行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下;从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……

这一年，是激战，是诀别。

年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线!

将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天!

《涨跌篇》

2021年，大市场环境下行，房企不得不在回流资金及节流这两大方面“绞尽脑汁”。今年的房企普遍推货积极、使劲促销卖房，但是在拿地/扩张方面却是“收紧”战略。

节流方面，每个房企根据自身情况去调整;但是在积极推货卖房方面，房企大多都统一操作——加入价格战!

今年上半年，南宁房价突破1.3万+，而且在成交量和土拍都表现良好，价格战的阵营在某些板块比较突出;

下半年，房企压力逐渐增大，南宁六大区域的价格战打响，以降价作为直接的销售手段抢夺市场，而且较往年，不少楼盘直接或者间接的出现跌幅明显。再加上国庆、双十一、双十二、年终等各大营销节点，“以价换量”成为市场主旋律。

都知道2021年南宁在售楼盘普遍打折促销销售，到底降价的幅度多大?南宁在售楼盘报价整体降了多少?为此，强势推出《诀战——2021南宁楼市白皮书》·涨跌篇，对南宁253盘价格进行涨跌整理，答案即将揭晓……

Part1

2021年1月VS12月跌幅5.61%

39盘涨 159盘跌

今年南宁在售楼盘报价涨跌情况，是涨还是跌?

毫无意外：跌。

从2021年1月VS12月南宁253盘在售楼盘报价涨跌看，整体跌幅5.61%;分上下半年看，1月VS7月南宁楼盘报价整体跌幅仅为0.34%，但是在下半年7月VS12月，价格战愈发浓烈，降幅达5.07%。所以今年出现跌幅明显主要因为下半年，上半年各大楼盘的表现还比较乐观。

再从涨跌盘个数看，今年上半年出现涨幅的楼盘超88盘，全年来看，1月VS12月出现涨幅的楼盘仅39盘，出现跌幅楼盘159盘，持平楼盘个数为43个，而未开盘楼盘有13盘，售罄楼盘为11盘。

对比去年的涨跌情况，今年的房价涨跌如何?

可以看到2020年VS 2021年涨跌，涨盘少了17盘，在跌盘数量上，2020年很多持平的楼盘在2021年加入价格战之后价格出现跌幅，今年跌盘比去年多了120盘!

Part2

六大城区 青秀区最抗跌

1月VS7月这三个区域涨了

2021年，“房住不炒”“三道红线”政策依然在给全国各大楼市、房企降温，全国超70城房价下跌。在这样的市场大环境下，南宁也不例外，总的来说，南宁楼盘整体表现涨跌都是在正常范围内的。本网在统计了南宁253个楼盘报价涨跌，1月VS12月南宁六大区域都出现跌幅：

青秀区-3.4%

西乡塘区-4.98%

良庆区-4.99%

江南区-5.08%。

兴宁区-6.73%

邕宁区-8.49%

整体跌幅-5.61%

在2021上半年，良庆区微涨，涨幅0.01%，青秀区和江南区有一定涨幅，分别是0.64%和0.59%。在2021上半年，也有区域开始有下跌趋势，如邕宁区降幅2.36%，兴宁区降幅0.74%，西乡塘区情况稍好，微降0.22%。

2021下半年，南宁各城区房价均有下跌，邕宁区降幅达6.23%，这也导致了邕宁区全年降幅达8.49%，可以说是“遥遥领先”别的城区。兴宁区和江南区降幅较高，分别是6.02%和5.39%。青秀区和良庆区作为南宁房价“天花板”区域，也出现了下跌，降幅分别是3.83%和4.97%。

2021年南宁各城区楼盘涨跌情况如上，下半年的跌幅明显是由于开发商促销价格战打得火热，优惠力度确实不小。在这一年里，各城区楼盘具体表现如何?哪些区域抗跌能力较强?我们接着往下看……

良庆区

2021年良庆区有在售/待售楼盘70个，1月VS12月涨跌有16盘涨跌持平，8盘涨幅上扬。金科博翠山、汉军冠江台和威宁青运村等盘保持一定的涨幅。

万万没想到金科博翠山的高层产品涨幅排第一?回顾2021年的金科博翠山，确实很低调，但是低调并不代表它没有底气，位于五象湖板块+四中+秀田小学旁是优势。金科博翠山一二期所剩的房源并不多，高层产品也是打算慢慢销售，不急于抛售，没有加入到价格战，所以房价依然能保持上涨趋势。

汉军冠江台以12.5%的涨幅占据良庆区涨幅第二名，有点意外但是又在预料之中。首先汉军冠江台作为蟠龙板块的江景房，板块的价值一直被撬动，抗跌能力很强。另外汉军冠江台报价不算高，13500元/㎡就能入手蟠龙板块，性价比极高!所以大家都在降价，汉军冠江台依然能保持一定的涨幅。

已经入手青运村的业主要笑开花，不仅房价保持积极的涨幅，5.61%，而且12月还迎来了南宁二中初中部(青运校区)、天桃实验学校小学部(青运校区)两大教育配套。据悉，威宁青运村在售三期31/32#楼101-129㎡ 三至四房户型，均价在16500元/㎡，价格还在稳健上涨中。

住宅类产品，彰泰滨江学府降幅23.29%垫底，主要原因是尾盘，最后一套房源低价出售，拉低了报价。今年的公寓产品均比较难，良庆区的公寓也不例外，据悉合景天汇广场和云创谷降幅达25%以上，云创谷甚至在促销时推出6/7字头。

邕宁区

2021年邕宁区在售楼盘29个，1月VS12月涨跌有3盘涨幅上扬，有3盘涨跌持平，23盘有一定的降幅，其中启迪亮2期科技公寓降幅达27.27%。

单从涨跌数据看，似乎邕宁区有3盘出现涨幅，3盘持平，但实际上“全军覆没”。可以看到恒大悦龙台、南宁宝能城市广场在今年后期基本处于无销售/封盘状态，而今年最后一次报价并不在12月，所以这么一看，邕宁区无一楼盘出现涨幅。

龙岗板块是南宁价格战较早的板块之一，激烈程度、持久度都不断加码，可以看到6/7字头已经逼出来，新盘入市8字头更是常态。因此在今年南宁城区涨跌中，邕宁区垫底跌幅8.49%。

老盘如中海哈罗学府、彰泰江景湾、龙光玖珑湾等跌幅在10%左右，而新盘入市也不得不加入价格战，即便下半年入市也出现跌幅，比如荣和观江墅(-12.61%)、北投东境(-1.19%)、金悦湾(-0.45%)等。

西乡塘区

2021年西乡塘区在售楼盘26个，威宁青川里和云星公园大观还未开盘。1月VS12月涨跌有6盘涨跌持平，3盘涨幅上扬，17盘有一定降幅。

奥园永和府、安吉大唐世家涨幅并列第一，4.35%。两个项目分别在9月、10月售罄，没有受到后续国庆、双11、12等优惠促销节日的影响。

今年西乡塘在售房源并不多，但是可以看到房源比较充足的楼盘降幅并不是很明显，基本在10%以下，反观是楼盘清盘在年底“大甩卖”，可选楼层、户型不多，所以进行降价卖，降幅超10%，比如龙湖春江天越、奥园瀚林誉江府。

想要置业西乡塘的购房者来说，2020年陆续也有新盘入市，比如威宁青川里、云星公园大观、眀月心江、龙湖揽境，江景盘、地铁盘等，值得关注。

兴宁区

2021年兴宁区在售楼盘25个，4盘未开盘。兴宁区在售房源主要集中于兴宁东三塘板块，受下半年促销活动影响，整体降幅较高。

万科第五园涨幅17%稳居榜首，2021年是万科第五园的交付年，项目专注于交付，竞品楼盘深陷延期交付旋涡。没有对比就没有伤害，别人在忙着降价，万科第五园在赶进度，最后惊艳了一把。项目一期已交付，二期少量房源在售，交付品质看得见。

嘉和城推出的组团、定位不同涨幅有一定的上扬，大唐印象虽然清盘中，但毕竟是现房，所以价格对比年初有小幅度上涨。

兴宁区在2021年也加入了价格战，兴宁东三塘板块合院产品受到价格战的影响较大，如兴进珺府、九樾府、华夏院子等。公寓类产品和其他板块一样，奥园园著推售产品改变，降幅较大，36%;龙光玖誉府公寓产品促销活动是有3字头出现过，26.32%的降幅在意料之中。

青秀区

要说2021年南宁抗跌最强的区域是谁?还是你青秀区!

2021年青秀区48热盘在售，2盘未开盘。青秀区整体跌幅3.4%，区域跌幅最小。1月VS12月涨跌中15盘有一定涨幅，8盘持平，25盘出现跌幅。

其中，荣和悦澜山以涨幅25%高居榜首，荣和云顶涨幅17.65%第二，保利冠江墅整体表现坚挺，涨幅14.58%第三名。

值得一提的是，荣和在青秀的6个项目,4个项目价格都有不错的涨幅，2个未开盘。都说“凤岭北，荣和造”，荣和匠心品质在青秀区收获了好口碑，品牌影响力又上了一个台阶。

在良庆区2W+项目的集体入场下，青秀区的高端产品也放低了身段。龙湖盛天·双珑原著、中海半山壹号的大平层降幅明显，分别是15.79%、28.26%。

2021年，青秀区又一次入选全国百强区，稳坐南宁第一区，整体抗跌能力较好。在上半年还能保持一定的涨幅，下半年降幅并不大。龙光天曜、龙光玖珑华府和银河龙湖江与城降幅较大的原因都是推售产品发生了改变，降幅较大，拉高了青秀区的整体降幅。

江南区

2021年江南区在售46盘，1盘未开盘。江南区在上半年还能保持上涨趋势(0.59%)，下半年受到促销优惠活动的影响，整体报价出现降幅。1月VS 12月降幅5.08%，其中江南区有6盘涨幅上扬，10盘保持涨跌持平，30盘有一定的降幅。

凯旋1号上水湾以20%的涨幅领先，主要原因是早期推出的户型为小户型，价格比较亲民，后续推出瞰江大平层等户型，拉高了项目均价。值得一提的是，奥园瀚德棠悦府虽然在年中出现一定降幅，但是依然在年底保持13000元/㎡的均价，江南万达商圈地段+文骅小学教育配套全程拿捏。

沙井板块的住宅类产品受到价格战的影响较大，沙井板块的各项配套都在完善中，价格优势也在价格战中被拉近，金源花语郡、美林湾和中建邕和府促销时有7字头出现。公寓类产品去化困难，海吉星星座广场、融创金弈时代和锦上城二期都是推售公寓产品，去化困难，在市场的冲击下，降幅较大。目前，融创金弈时代和锦上城二期正在“商改住”中，江南区又将多一批住宅产品入市。

Part3

公寓跌得最狠

幅度3.57%-46.20%

2021年南宁在售楼盘报价1月VS 12月出现跌幅5.61%，正常的范围内。那么在2021年出现跌幅比较明显的产品是谁?我们从几个维度去考究：

1、数量上，在售楼盘报价253盘，其中公寓盘约25盘(不含70年产权住宅类公寓)大多数表现下跌，少数的楼盘持平/上涨。

2、1、2021年，南宁楼市的158个跌盘中，有18盘为公寓，跌幅在3.57%-46.20%，主力跌幅在20%-35%左右，幅度较大。

3、2021年南宁253盘跌幅为5.61%，当把公寓的产品剔除，南宁整体的跌幅约为4%，仅仅20余盘影响了差不多1.5%跌幅，威力有点大。

南宁楼市2021年跌得最狠的，当属公寓产品。

在各大公寓产品中，降幅最大的高达40%，价格锐减近一半!例如龙光天耀，年中推售公寓在售单价10000-16000元/㎡，可瞰江房源达16000元/㎡，而到年末在售均价降至7800元/㎡，但推售的房源已没有了瞰江优势;万科星都荟，降幅达37.5%，年中推出公寓产品均价 8000元/㎡，而年末在售均价5000元/㎡，不过现今项目公寓产品在清尾中，价格可低至4字头，有此落幅也在情理之中。

2021年楼市降温明显，但是寒冬之中，谁才是真正的“保暖”?

从产品的角度说，鉴于公寓产品跌幅大，捡漏或者避之，可以根据自身需求，毕竟有的公寓确实低至4/5字头，地段不错，也是可以入手。

那么其他产品如何在逆势中选择?南宁在售楼盘1月VS12月涨跌中，出现上涨的楼盘39个，也许会告诉你答案。

如果选择高层产品，想要抗跌盘，那么地段很重要，比如凤岭北、东盟商务区、五象湖、蟠龙板块比较推荐，多处于青秀、良庆区域，价格也都不菲。性价比方面老编推荐威宁青运村。

今年选择大平层、洋房等改善类的产品，比较的抗跌。可以看到虽然位于三塘，但是万科第五园、嘉和城、大唐印象(现房)大平层、洋房产品依然表现上涨;青秀区的大唐臻观、荣和悦澜山、万科城等大平层产品涨幅也是喜人!

这些抗跌性的产品会比较偏向刚改、改善客群，但是从另一方面说，刚需客群能在2021年买房“捡漏”也是幸运的，但是后期工期及品质，业主要时刻关注。

写在最后——如何看待今年南宁跌盘数破百?

南宁今年在售楼盘涨跌情况，跌盘数159盘，数量已经破百。看到这个数据也许

有人心慌——犹豫买房的人

有人麻木——没有买房计划的人

有人崩溃——买了之后跌了的人

有人兴奋——近期入手的人

有人捉急——zf、房地产从业者

有人害怕——刚入手害怕质量、交付、烂尾的人

……

该如何看待南宁跌盘数破百?

先来看数据方面，整体跌幅5.61%，还在可控的范围内，淡定;

而且放眼全国看楼市，其实不仅仅是南宁这个城市，很多城市也面临一样的境遇——价格战激烈、土拍预冷、量价齐跌……

再放眼其他的行业，不少行业也受到影响，股市、餐饮、服装等……

其实这是一个大市场环境在遇到不可控的因素时的反应，这个价格战反应确实会产生不良的恶性循环，房价下跌、质量堪忧、开发商资金链断裂……。就好比人在遇到感冒时打喷嚏，但是吃药+休息之后，身体会逐渐恢复。大市场环境同样如此，反应过后，你用什么方式去自愈、休养生息、提高免疫力，也是要在这段时间去深思和实践、创新。

一定要坚信zf房住不炒的基调，坚信楼市健康稳健发展趋势!南宁楼市跌幅5.61%(公寓有点拉垮)、跌幅盘破百，这也只是2021年的情况，长路漫漫，2022年会有转机。而在2021年度经济工作会议对房地产也提出——支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，落实政策促进房地产业良性循环和健康发展。

所以，别慌、别捉急，期待春天的到来，期待南宁楼市稳步向前。

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