五象湖东房价≈五象南？2022年，五象南也太难了！

当前南宁楼市环境下，各板块内同质化产品的竞争激烈。这一点在龙岗和五象南尤为明显，两个“难兄难弟”板块，基本都陷入了价格内卷、产品内卷的市场竞争中。

而除了板块内部，板块与板块之间的竞争一直存在。

如五象湖东部分楼盘，2021年底冲击业绩势头猛烈，多盘价格降至11000元/㎡左右。无形之中，和五象南形成了刚需群体的竞争冲突。

既有板块内卷，又有五象湖东劲敌，2022年，五象南也太难了吧！

Part.1

房价摸底，五象湖东部分房价≈五象南？

2022年1月，小编对五象南板块楼盘进行了一次价格摸底。

（五象南楼盘价格摸底）

就住宅产品来看，五象南目前房价水平保持在9500-14000元/㎡，大部分楼盘低价降至10500-11000元/㎡水平，更有8字头的房源在售。

要知道，五象南凭着地铁+紧邻五象湖板块+南部创新产业城的优势，之前的价格也能维持在12000-14000元/㎡左右，如今在市场激烈竞争下，降价求生不可避免。但实际成交的主力价，基本维持在12000元/㎡左右。

然而在这样的价格下，五象南不一定能在市场杀出一条血路。因为五象湖东板块部分楼盘，在去年年底降价趋势猛烈，价格挤压五象南。今年1月，一些楼盘价格维持在11000-12000元/㎡左右，成为五象南板块的“劲敌”。

（五象湖东1.3万/㎡以下楼盘）

五象湖东板块之前一直维持在13000-16000元/㎡的高价，但在2021年底，有的楼盘直降近5000元/㎡，一些楼盘集体打出11000-12000元/㎡的优惠特价，折扣力度之大，让所有购房者目光都转向了五象湖东。

今年1月份小编的整理下，看到还有不少楼盘价格依然在10000-14000元/㎡的范围内，释放的一口价和特惠房源非常诱人；而且，大部分的产品都是带装修的价格。

这么看来，五象南房价在10500-11000元/㎡左右，五象湖东10800-12000元/㎡也能够买到，价格相差不大；而在板块上看，五象湖东似乎比五象南更有优势一些。

价格相近，板块优势尤不及，五象南的刚需置业群体，就要被五象湖东截流了？

Part.2

高价拿地，五象南有多难？

既然五象湖东部分价格与五象南相近，造成五象南竞争的不利因素。那么五象南能否一降再降，把价格降得比五象湖东更低一截，以获得更好的竞争力？

答案是否定的。原因在于五象南的地价，有的比五象湖东一些楼盘还要高。

（五象南VS五象湖东地价一览）

小编经过整理发现，五象湖东的多个楼盘，都有不小体量的安置房和学校配建要求，实际楼面价要比表格上展示的高一些。即便如此，在降价促销上还是有优势。

五象南拿地时间基本在2020年以后，只有荣和五象学府是2017年拿地。即便如此，荣和五象学府的地价也在5300元/㎡左右，比五象湖东这些楼盘地价还高。

更难的是，2020年-2021年3月之间，五象南拿地楼面价超过了9000元/㎡，地价翻涨了一倍。但五象南楼市的房价水平却没有上涨，反而回落；同时还要降价和五象湖东竞争。

这样的市场形势，对这些高价拿地的楼盘来说，真的非常难。

建发五象和悦，拿地楼面价9400元/㎡，准备打造软硬装交付的高层产品，目前价格待定，开盘时间待定。单就成本来看，项目定价需得高一些，才能保证开发商的盈利。

荣和五象院子，楼面价7890元/㎡，打造高层与合院产品，价格在12500-14000元/㎡。合院产品去化速度不慢，2021年就销售出50多套；高层产品库存比较充足，如今也打出了11000元/㎡的特惠价格。

除了这两盘，五象南其他楼盘的楼面价均不低。开发商在保质量和保盈利的情况下，价格已经不能再降，价格战优势不及五象湖东。更何况，还有来自其他板块如龙岗、兴宁东的竞争。

五象南，真的“有点难”！

Part.3

产品优势，扳回一局

即便降价有点难，但就五象南和五象湖东低价楼盘的竞争中，五象南或许还有些许胜算。

不知道大家注意了没有，五象湖东低价楼盘，面积均在97-146㎡左右，产品无一不例外均是高层+带装修，定位非常相似，面对的是刚需和改善产品。

刚需基本只能选择97㎡及以上，在首付和总价方面，有一部分人已经承受不住；改善产品上，大部分是126-146㎡左右的高层户型。

五象湖东的产品对刚需、改善群体来说，各方面总有一些不足。或者，放弃这些优惠的楼盘，选择五象湖东价格更高的产品，才能达到自己的置业预期。

而五象南是属于西乡塘高新区管辖的范围，在政策上有一些优势，户型的赠送率普遍高于市场的水平。而且，五象南的产品刚的更刚，改善也有多个选择。

刚需可选70-80㎡小户型，改善有125-140㎡的大户，有合院产品，更有软硬装兼备的“省心套餐”。在产品选择上，更多人或许会倾向五象南。

就产品对比来看，五象南得以扳回一局。但也无法过于乐观，毕竟其他板块也有价格低+产品好的竞争对手。而且，地段资源不可再生，城市核心资产的优势凸显，五象南的产品再好，在五象湖东的地段冲击下，似乎胜算也不大。

Part.4

两个板块，你选哪个？

五象南的产品，五象湖东延板块的区位优势，你会选哪个？

位置上，五象南和五象湖东延板块，距离五象湖的位置颇为相似；但是五象湖东还是比五象南的一些楼盘更近一些。

资源上，五象湖东延板块，是五象湖第二大湖——楞塘湖，部分楼盘如阳光城大唐檀境，占得湖景的利好；五象南就没有占到五象湖水系景观。

地铁上，五象湖东有地铁2号延长线经过，目前暂未修建；五象南有3号延长线规划，待建中。两者交通上势均力敌。

商业上，五象湖东延板块需要到万象汇商圈消费，各楼盘没有太多的商业规划；五象南到万象汇商圈也只有几站距离，板块内还有绿地朗峯商业街区、万科星都荟商业街区，社区商业相对繁华。

学校配套上，五象湖东延板块虽说周边有五象三中，但大部分楼盘各自划分至周边学校就读；五象南板块的学校规划十分充分，基本不存在“无学可上”的楼盘。教育资源也是势均力敌。

未来规划上，五象南定位是南部科技创新城，在板块配套建设和前景上颇有实力；五象湖东则少了产业支撑，但目前还有大部分土地空间，潜力也不可小觑。

两个板块，各有优势，你会选哪个？

阳光城大唐檀境

推荐理由：位于潜力板块五象湖东，距离五象湖只有1.5公里，一路之隔就是五象第二大水系楞塘湖，居住环境优美。目前一口价房源12700元/㎡，性价比高，可以下手！

阳光城光明未来悦

推荐理由：位于五象湖东，距五象湖公园约1公里，项目自配幼儿园，一路之隔是小学，五象商业集群在板块内，配套齐全。目前特惠房源价格13XXX元/㎡，抓紧入手！

绿地朗峯

推荐理由：位于五象南是潜力区域，所在位置房企品牌齐聚，教育配套齐全，并有地铁3号线延长线加持；项目自带4.5万㎡商业街区，未来将是片区人气聚集地！

万科金域国际

推荐理由：由万科房企打造，项目紧邻3号线延长线，配建有幼儿园，周边规划小学+中学，交通、教育、医疗配套等均齐全。紧邻产业板块，未来价值潜力不小。

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