江景房房价&库存现状调查：谁是香饽饽，谁消化不良一目了然！

虽然在南宁，湖景房比江景房更受欢迎，但随着江滨工程的不断建设，邕江渐渐焕发出新的活力。

南宁沿江板块的江景也得到很大程度的提升。占据绝佳江景位置的楼盘，瞰江视野让人感觉就是——“直接住在风景里”。

再怎么酸，也不得不承认，住一线江景房是一种人生享受。

而如今楼市下行，大多数楼盘都已经自顾不暇。

凭借资源优势，房价在楼市里相当“高冷”的江景房，如今生存现状如何？是“高处”不胜寒，还是走进了降价的“世俗”中？

Part.1

江景房现状：核心板块房价依旧高冷

小编选择了龙岗东、三岸和蟠龙三大江景板块作为案例，看看目前江景房价格涨跌如何。

（红色字体均为降价楼盘）

经过统计后发现，处于核心板块江景房，价格依然“高冷”，不跌不涨；而边缘板块不能免俗，进行了价格小幅下调。

蟠龙作为五象新区核心江景板块，经过一年的价格战，房价岿然不动，依然保持在原有的高价位。即便是年底冲量，也少有蟠龙的江景房降价，仅有1-2个盘推少量特惠房，数量非常少。

三岸作为凤岭南滨江板块，占据核心资源，大部分一线江景楼盘保持原价销售，仅有美的悦江府年底调低价格，并推出一组热销的江景特价房。彰泰凤岭江湾则是尾盘状态，推出清盘价格。

而龙岗东的一线江景盘则把持不住，几乎都有调低价格的情况，降价幅度在2500元/㎡范围内。大部分12000万/㎡起始的楼盘，价格都调到了10000元/㎡左右。

龙岗东大多数楼盘扛不住降价的原因，一是由于龙岗东相较蟠龙、三岸，属于较为边缘的板块，配套竞争力不足；二是板块内同质化竞争太大，内卷严重；三是产品没有三岸和蟠龙板块做得更高端与精致。

不过，相对于一般住宅来说，江景房占据难得城市资源，降价基本维持在较小幅度；一般住宅没有江景资源，如果配套不够硬核，降价幅度达4000-5000元/㎡甚至更多。江景房在一定程度上还是有保值率的。

Part.2

库存有多少？龙岗板块江景楼盘库存充足

据克而瑞数据显示，2021年楼市产品广义库存量2077万/㎡，其中龙岗板块库存排名前三。而龙岗正是江景房大军所在之地。

在楼市大环境下，2022年，江景房也将进入去库存的一年。

（江景房大部分楼盘库存较充足）

经统计得知，几个江景房板块，有多数楼盘处于库存充足的状态，即便是核心板块也不可避免。

目前在售的产品中，蟠龙有1盘库存充足，三岸2盘库存较充足，龙岗东则有4盘库存充足和2盘库存较为充足。

除了在售的产品，部分楼盘还有较多库存没获预售证、尚未开售，也属于楼盘库存的一方面。

比如敏捷华宇锦绣江辰还有9栋没获证；中国铁建西派御江尚有10栋等待获证；万科公望还有12栋待售等。

较多未推售的库存，成为这些楼盘的潜在库存。

由于江景房大多属于改善产品，改善人群不如刚需人群急需住房，在去化速度上有一定的缓慢。再加上楼市下行期间，江景改善产品进入更长的去化周期。

不过，也有不少销售不错的江景产品进入了清盘阶段：如广源华府一期已在清盘，彰泰凤岭江湾房源已不多，金科博翠天宸房源已在清盘中。这些产品在楼市里属于相对热销的产品。

就大部分江景楼盘来说，目前处于一个库存较多阶段；而整体江景产品的库存也相当多。2022年依然是去化相当艰难的一年。

Part.3

手捧“烫手山芋”和“香饽饽”的又是谁？

从去年销售的榜单来看，有的江景盘是楼市里的香饽饽，有的变成房企手中的烫手山芋。待遇不同，令人唏嘘。

在克而瑞刚发布的2021年邕宁区商品房销售TOP5榜单中，有两个江景楼盘上了榜——万科公望和彰泰江景湾。

（2021年邕宁区商品房销售TOP5榜单|来源：克而瑞）

2021年，彰泰江景湾分别在第13周、第19周、第20周三次登上销售周报榜单。

并且在6月登上南宁商品房住TOP10榜单，相当热销。

因此，彰泰江景湾能登上2021全年销售登上邕宁区榜单，也是众望所归。

（彰泰江景湾登上6月商品房住TOP10榜单|来源：克而瑞）

在多次热销下，彰泰江景湾目前库存已经销售得差不多，仅有1栋待售，产品销售速度让人羡慕。

万科公望同样是热销江景产品，2021年曾在第42和42周两周连续登上成交金额/成交面积双榜单，并冲到数一数二的位置；全年成交榜单依然有它。 

（万科公望连续两周在榜单上）

即便热销，万科公望的房源比较多，目前库存依然充足，价格方面也有一定程度的下调。

或许万科公望2022年能延续热销局面，继续加速去化。

（中国铁建西派御江有两周上榜）

中国铁建西派御江表现也不赖，分别在22周和24周上了成交TOP10榜单。作为价格接近2万+的高端产品，这个成绩还算不错。

目前项目去化不少，库存一般充足；不过，整个项目还有10栋未获证库存，销售还需要一定时间。

（盛邦滨江府第9周榜单上有名）

最后一个就是蟠龙板块的盛邦滨江府，在2021年第9周曾上过榜单，均价2.1万/㎡。

盛邦滨江府在品质和地段上均是优质，获得高净值人群青睐。项目在2021年年底已经交付，交付质量同样让人惊艳。

既然有热销楼盘，同样也有房企难销的“烫手山芋”。

不得不说的，是蟠龙板块的敏捷华宇锦绣江辰。项目共10栋楼，目前仅推出1栋在售；而且从去年8月开盘至今，网签数据显示只售出2套房，陷入销售困境。

项目尚有9栋未获证房源库存。2022年怎样破局，将成为项目面临的首要问题。

Part.4

未来竞争下，江景房还有什么优势？

目前楼市下，刚需该出手的都出手了，部分改善群体也在积极入手中。

但大环境来看，受市场和疫情等因素的影响，很多购房者还处在观望当中。

那么这些价格高、或处在边缘的江景改善产品，比一般的改善产品更难去化。在未来市场的竞争下，它们还有优势吗？还是有的。

1、城市资源依然是优势。

江景房比一般住宅更优质的就是江景资源，尤其是一线江景资源。占据城市核心的江景房，拥有难得的资源，在一般的改善产品中很难被替代。随着城市不断外扩，江景板块不断向外，现在占领了好地段的江景盘，就是优势。

2、资产优化，改善群体选择更好的资产。

由于房产税的出台，拥有多套房的改善群体进入优化资产的时代，将配套一般的房源，替换成资源难得的江景房也是非常有可能的。虽然房产税还没在南宁实施，但未来可以展望。

3、老龄化大军，江景房或成为置业选择。

中国的老龄化逐渐来临，选择生态宜居的江景房板块生活、养老，或将成为一个趋势。不一定是老年时期，中年群体对生活品质有了一定的要求，江景房或会成为中高龄改善群体的置业选择。

4、凭借产品品质，才是竞争力。

虽说拥有江景资源，但要做好江景产品也不容易。由于面对的是挑剔的改善群体，比刚需群体要求更高。除了在江景资源、板块配套上有所考虑，同时更考虑产品品质、园林设计、后期服务等影响到生活品质的因素。

在这方面，开发商需要对自身产品深下功夫，才能在高端市场的竞争中获得购房者青睐。

写在最后

其实不仅仅是江景房，楼市的产品，都是依靠开发商经营的口碑，生成客群的转化率。一传十，十传百，口碑稳了，基本不愁卖。

虽然大部分高端产品销售阻滞，但还是有楼盘勇往无前，打破销售的僵局。

不过，高端产品的成本在前，不能一昧降价，以免影响产品品质。这导致部分江景房持高价虽然遇冷，但也只能躺平。

但愿，2022年的楼市能暖一些，给各楼盘去库存带来更多的机会！

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