修订版的《南宁市商品房买卖合同》有哪些变化？快来看

回看过去一年，在市场横盘调整之下，延期交付甚至是交付遥遥无期，让购房者们焦虑不安......2022年，南宁新版购房合同要来了，这些购房问题将有望得到有效解决。

2月16日，南宁市住房和城乡建设局网站官方解读了新修订的合同示范文本主要十大变化及特点，以下为内容原文：

2019版《南宁市商品房买卖合同》示范文本自2020年2月26日正式启用以来，对维护商品房买卖双方合法权益、促进房地产市场健康有序发展发挥了重要作用，但随着商品房市场的快速发展及现行相关政策的变化，2019年版合同示范文本内容已不能更好地满足实际需要。为更好的规范房地产市场，市住建局实施启动了2019年版合同示范文本的修订工作，并向社会公开征求意见，征求意见时间为2月11日-2月18日。

与2019年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本主要有以下特点：

一、首页增加“特别告知”内容。为保护买受人的合法权益，商品房买卖合同的首页增加了“特别告知”，提醒买受人购房签订合同需注意事项。提醒买受人需通过官方途径查看相关证件以及房屋的状态，买受人需审查自身是否具备购房、贷款资格等重要事项，强调预售资金监管的方式、内容和重要性，提醒买受人认真阅读告知内容后签字确认。

二、强调预售资金监管的重要性。与2019年版合同相比，新修订的合同示范文本不仅在“特别告知”中提醒买受人将支付的定金、预付款、保证金、房价款(包括抵押按揭贷款)等各种购房款存入指定的商品房预售资金监管账户，如买受人发现转款账户信息与指定的监管账户信息不一致，有权拒绝付款;合同正文再次强调出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户等内容。

三、对商品房交付条件进行了修改。为确保商品房交付质量，将商品房交付条件修改为“该商品房已取得规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件，且工程质量竣工验收合格”。

四、增加开发企业办理商品房预售合同网签备案时限要求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”南宁市已实行网签备案一体化流程，网签办结即生成备案，因此在合同中修增加“出卖人应当自签订合同之日起  *  日内(不能超过30日)登录房屋交易监管系统办理商品房预售合同网签备案”。

五、增加办理不动产登记的方式和时限要求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”为保障买受人合法合规取得不动产权证，新修订合同增加了办理不动产登记的方式和时限要求。出卖人应该在商品房交付使用之日起90日内，待买受人结清房价款后，出卖人无条件代办不动产权证书或是无条件提供办理不动产登记的相关材料给买受人自行办理。办理不动产权证书须交纳的登记费由买受人自行承担。

六、规范预售商品房开具发票行为。根据《发票管理办法》第十九条、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016第53号)第九条第十一项规定，在商品房预售合同中增加条款“出卖人在收到买受人预付的该商品房房款时，应向买受人开具对应项目不征税增值税普通发票。商品房交付使用后，出卖人确认该商品房销售收入后再向买受人开具征税发票”。

七、修改前期物业服务时间。根据2021年1月1日起实施的《广西壮族自治区物业管理条例》中对前期物业服务时间的新规定，将前期物业服务时间修改为：约定前期物业服务起止时间。合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

八、增加已设定在建工程抵押的房屋进行合同网签备案内容。商品房在建工程设定抵押情况下，抵押权人出具同意该商品房预售/转让的证明及关于抵押的相关约定，出卖人向买受人如实告知房屋状况，双方协商一致后，可进行预售/现售合同网签备案。

九、完善物业专项维修资金内容。按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》的规定，南宁市首期物业专项维修资金标准为：未配置电梯房为55元/平方米、配置电梯房为77元/平方米，开发建设单位在办理预售许可前已经预交，买受人应在申请办理商品房权属登记前向开发建设单位支付预交首期物业专项维修资金，首期物业专项维修资金实际缴存金额以实测面积为准，实行多退少补。在新修订合同中增加相应条款：“买受人应当按照   *   元/平方米标准足额向出卖人支付首期物业专项维修资金  *   元”。

十、对法律法规以及专有名词等相关表述进行修订。对合同条款涉及的法律法规、专有名词等相关表述按照最新的要求进行了修订。如：“中国人民银行公布的同期贷款基准利率”统一修改为“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)”、“《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

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