楼市315「暖心行动」：做不成软硬装的建发五象和悦，这个月开盘拿什么吸引购房者？

前言：

一套房子，对很多人来说，是一辈子最大的投资，在它身上发生的任何小事对购房人来说都是大事。

从销售到交房，从配套到物业，从产品设计到楼盘品质，买到一套满意的房子 ，是所有置业者的共同心愿。一旦买错，则一个家庭未来5-10年的成长空间将会被牢牢锁定。

然而，虚假广告、私改规划、房屋质量差、配套未兑现、房企暴雷、延期交房等现象使得如今南宁的楼盘正在经历一场信任危机，购房者的置业信心明显不足，观望情绪发酵。

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楼市315「暖心行动」之建发五象和悦测评篇

五象南，一直以来都是南宁置业热门板块，也被业内视为刚需上车五象的优选板块。

从位置上来说，五象南位于南宁“整体向东，重点向南”的发展方向上，未来发展可期。更重要的是五象南紧邻五象湖核芯板块，两个板块之间路网发达，来往便利，非常有利于五象南承接五象湖的外溢资源。

而从房价上来看，五象南当前整体价格在8500-14000元/㎡，8字头就能上车五象，亲民的价格对于刚需客十分友好。

据悉，本月中下旬五象南将有1个纯新盘计划入市，这个项目就是建发当前在南宁2个待售项目之一——建发五象和悦，项目预计首推1/2#楼联排别墅、11#楼高层产品。

建发房产虽然入邕仅4年，但是先后在南宁匠造了建发玺院、建发央玺、建发五象印月、建发央著等多个品质项目，还用精心打造的一个个项目园林惊艳了无数南宁人，迅速在南宁积累起了口碑。

建发五象和悦项目是建发首入五象南之作，加上项目此前一直号称要做南宁首个软硬装交付的社区，吊足了大家的胃口，说实话，小编个人还是挺期待的。

然而，项目从去年3月拿地，至今打磨了近1年，中间也有好几次说要开盘却放了鸽子，究竟为何迟迟不入市？项目这次又是否真的能开盘？项目究竟值不值得入手？小编带着这些疑惑到项目实探了一番！

Part 1

最高地价，骑虎难下

建发五象和悦久久不入市，与项目高地价有很大关系。

去年3月，楼市还是一片大好，五象南板块更是火热，首进五象南的建发以9400元/㎡的高价拿下了项目地块，刷新了板块地价天花板价格，准备大显身手。

一分钱一分货，项目地段值不值得这个价格呢？

（建发五象和悦区位图）

建发五象和悦处于五象南偏北的位置，距离五象湖核心板块并不远，而且项目周边路网发达，实地踩盘中看到路网已经基本完善，驾车出行方便，到万象汇、总部基地等地还是很便捷的。此外，地铁3号线南延线（规划）未来也可能会在项目周边设有地铁口，交通将更为便利。

（项目北面华威路路况实拍）

（华威路与海德路十字路口路况实拍）

商业上，万科星都荟商业在建，而邻里中心、荣和商业地块还在规划中，目前项目周边主要依靠社区底商。

环境上，五象南板块缺少大型景观，但建发五象和悦周边规划有一块公园绿地，位置比较近，未来可以到公园散心锻炼，有助身心健康。

教育上，目前周边已有平乐小学开学招生，周边还有金良路小学在建，华威路中学规划中。

（项目北面的平乐小学已经开学招生）

单从配套资源来看，建发五象和悦周边没有特别能打的配套，只能说各项配套规划比较齐全，而且由于板块开发较晚，当前人口入驻也比较少，因此其它配套兑现还不够成熟。

不过，项目预计2023年底交付，板块当前交付的项目也比较少，相信随着板块人口流入，各配套届时也会相应完善。

而横向对比周边的几个项目，建发五象和悦9400元/㎡的地价也是偏高的：

建发五象和悦周边有金科琼华未来（待售）、绿地朗峯、荣和五象院子3个项目，它们和建发五象和悦所能享受到的配套资源都差不多，但可以看到，它们的地价却比建发五象和悦低了1420-5000元/㎡不等。

而且，建发是在市场大好时拿的地，未曾想后来市场遇冷，优惠促销大战来势汹汹，过高的地价更是让项目难以定价，因此陷入了骑虎难下的境地。

据悉，当前绿地朗峯高层参考价1.1-1.4万元/㎡（毛坯交付），荣和五象院子参考价1.25-1.4万元/㎡，不久前新春优惠还有1.1万元/㎡的价格（带装修交付），两个项目近期最低报价比建发五象和悦地价只高出约1600元/㎡，加上当下五象南还有不少项目推出8字头房源，建发五象和悦基本没啥价格优势，想要杀出重围确实难度不小。

Part 2

高成本+小体量，发挥空间有限

没有价格优势，建发只能从产品入手。

做产品，一直以来都是建发擅长的部分，但项目仅有28亩体量，对于公共部分的产品力投入和发挥空间有限，又需要控制好成本，这样的背景下建发会做出什么样的产品？小编马上带大家好好看看！

建发五象和悦依旧是建发拿手的新中式风格，项目规划有4栋板式高层，以及6栋共联排别墅，作为“高低配”项目，可以通过高层快速回笼资金并提高容积率，而联排别墅则用来实现溢价。

联排别墅楼间距一般在10-20米左右，高层楼间距约20米，能够有比较好的采光和通风。但值得注意的是，项目高层两栋楼为2梯5户，另外两栋为2梯6户，舒适性上还是打了一定折扣。

售楼部大门采用大唐建筑形制，别出心裁地加入了壮乡文化，既显古朴大气，又契合邕城风土人情。而且据置业顾问说这个售楼部以后会保留，这个大门就是未来小区的入户大门。

（建发五象和悦大门效果图）

（建发五象和悦售楼部实景图）

建发园林主要有禅境中式、王府中式两种风格。建发五象和悦体量小，采用了更为相宜的禅境中式园林，这几天天气刚回暖，园林还是一片萧瑟，但中式园林即使这样还是别有一番风味。

由于项目体量小，室外活动空间严重不足，因此项目盘活8/9/10#楼的架空层活动空间，规划打造休闲、禅室、儿童三大主题空间，每栋楼都有不同主题，解锁全年龄活动场所，让业主下楼也能有休闲活动空间。下面是10#楼的一楼架空层：

（建发五象和悦10#楼架空层活动空间）

整体来看，项目28亩的体量施展空间小，加上高地价，确实给建发带来了很大挑战。

面对这些问题，建发首先通过打造“高低配”来实现溢价，而高层的舒适的也因此大了一些折扣；项目的室外活动空间少，只能通过一楼架空层进行弥补，但还是很难满足业主日常需求，有孩子的家庭想要遛娃未来可能得到周边的公园（规划中）。

只能说，建发五象和悦在有限的条件下尽自己所能做了比较完整的作品，但项目的先天的缺陷还是让它与“优秀”二字无缘。

Part 3

75㎡做4房，刚需无脑上车？

再来看户型产品。在户型上，建发五象和悦高层建面75-113㎡，联排别墅户型建面143㎡。

我们先来看高层。

项目高层打造有75㎡、89㎡和113㎡三个户型，均各有亮点：

75㎡3+1房：

（75㎡户型图）

75㎡户型做3+1房，在当前市场上来可以说是一个王炸，而且据了解每一个房间面积都在8㎡以上，在刚需家庭追求的功能性上做到了极致，户型三面采光，主卧带阳台，两间次卧都有全景飘窗，整屋的通透性好。

比较不足的是全屋仅1个卫生间，而且客厅与阳台之间有承重墙，无法做到打通相连，只想要3房的业主也难以拥有全部连接客厅的阳台。

89㎡3+1房：

（89㎡户型图）

同样是3+1房，89㎡户型明显更考虑舒适性，有双卫设计，还有超大阳台，连接主卧的阳台部分可以做成主卧的书房，满足主人的办公需求。值得一提的是，这个户型均为南朝向，采光极佳。

不足在于，虽然是3+1房，但是阳台改造局限性比较大，很难多出一间舒适的卧室。

113㎡4+1房：

（113㎡户型图）

113㎡做5房在南宁来说也是非常少见的，可见这个户型赠送率之高，而且双阳台、双全景飘窗配置相当能打，采光通风性能极佳。

我们再来看143㎡的联排别墅。

这两年五象迎来了合院大爆发，不少项目都推出了合院产品，而推出联排别墅的建发五象和悦就成为了少数。

合院和联排区别在哪里？主要在于庭院。

合院的庭院呈围绕式、半围合式，面积较小，景观视野也比较窄；而联排则私享前后双庭院，一字型布局，前后无遮挡，楼间距较宽。

建发五象和悦打造的33席143㎡联排别墅，毛坯交付，每一户都有天有地有花园，前后双庭院，拓展面积超高，经改造可以做成灵动6房格局，地下2层+地面4层：

负一层户型图及样板间：

夹层户型图及样板间：

一层户型图及样板间：

二层户型图及样板间：

三层户型图及样板间：

四层户型图及样板间：

一般情况下，别墅产品去化周期较长，加上多为毛坯交付，后期墅区的装修周期也会比较长，对于早期入住的购房者来说前期会受到噪音、粉尘影响。

而建发五象和悦项目体量小，虽然没有大型景观，但项目仅有33席联排，社区能更快度过装修期，对于自住型业主来说其实是不错的选择。

Part 4

软硬装改毛坯，还是向市场低了头！

值得注意的是，此前为了增强项目的溢价支撑，项目还从装修入手，选择打造软硬装交付的高层住宅，即沙发、餐桌椅、床等家具都会定制，将收纳功能完美呈现，真正实现“拎包入住”。但在踩盘过程中小编获悉，项目高层首推的11#楼将不做软硬装，而采用毛坯交付。

为何？

据置业顾问介绍，虽然之前项目一直宣传的是软硬装交付，但是不少来访的购房者还是更偏向于买毛坯产品，因此项目才根据市场需求进行了调整，选择将首推楼栋11#楼改成毛坯交付房源，而另外3栋高层也将会根据后续市场需求来决定是否要做软硬装交付。

小编认为，市场会出现这样需求的原因有3个：

1、五象南主要客群为刚需客群，毛坯房源上车门槛相比软硬装更低，性价比更高，购房者会更倾向买毛坯。

2、很多购房者对于未来的家都有自己的想法，软硬装交付无法满足这样的需求。

3、“惊装”频现，毛坯更稳，而且此前南宁未有过软硬装交付，少有人敢吃螃蟹。

而从中介处获悉，项目高层改毛坯交付之后首开价11000元/㎡起，不仅比软硬装交付性价比高了不少，更重要的是这样的上车门槛和荣和五象院子、绿地朗峯基本持平，更多的购房者可以将建发五象和悦纳入置业选项。

以9400元/㎡的地价来说，首开价格能低至11000元/㎡绝对可以说是惊爆价了，项目拿地近1年，迟迟不入市无非就是在观望市场，想要实现溢价。

可惜建发五象和悦生不逢时，拿地时市场火热，没过多久却迎来寒冬，外有市场残酷，内无能打产品，越观望心越冷，如今只能放弃高价入市的梦想，向市场低下头了。

不过，小编也还了解到，还是有一些购房者是冲着软硬装而来，证明这样的交付方式在南宁还是有一定市场。

最后再带大家看看项目软硬装交付大概会是什么样？以89㎡户型样板间为例：

客厅定制的电视柜、壁柜、沙发、茶几、多功能书桌，不仅储物功能强大，还让空间显得更宽敞，客厅虽然仅3.5米开间，但实际体验起来感觉比一般3.5米开间的样板间更阔绰。

厨房的洗碗机、油烟机、灶具、橱柜、水槽......除了锅碗瓢盆等小物，搬不走的那些基本都在原来的软装范围。

主卧的木质梳妆柜桌镜一体，衣柜三面收纳。

玄关柜、置物架、餐边柜、定制桌椅也是原本软装交付的内容。

......

从样板间可以看到，建发五象和悦原定的软装交付走的是极简收纳风格，主要在空间收纳上比较优势，而且能直接拎包入住，更适合不想费力装修的购房者。

但要注意的是，软硬装作为支撑项目溢价的部分，价格上应该会比较贵一些，此前项目就曾传出过软硬装要卖1.4-1.5万/㎡的价格，未来如果还要做软硬装交付，大概也是差不多的价格。

测评总结

整体测评下来，可以发现建发五象和悦项目所面临的困境是非常明显的：

地段上，项目周边配套虽然齐全但比较一般，成熟度也不高；

成本上，项目9400元/㎡的地价相比周边项目高了不少，加上市场寒冬，市场竞争激烈，对于利润空间压缩明显；

产品上，小体量所带来的缺陷不可避免，从而导致自身产品竞争力大大降低。

拿地近1年来，项目发声不多，市场知名度其实也比较低，最受到市场关注的“软硬装交付”如今也不得不向市场低头改做毛坯，项目的艰难可想而知。

此外，项目虽然喊话要在中下旬开盘，但至今仍未取得预售证，结合前几次放鸽子的经历，这次项目真的能顺利首开吗？首开价格和销量又会是如何呢？我们静待时间揭晓答案！

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