板块篇|2021南宁16大楼市板块价值分析，你买对了吗？

前言：

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。
政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。
这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。
这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。
这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。
这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。
这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。
这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……
这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望；商业集中开业潮，配套兑现添利好；地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列；产业发展稳步推进，招商引资取得质变……
2021年的楼市，既分高下，也决生死！
行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下；从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……
这一年，是激战，是诀别。
去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线！
将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天！

2021南宁楼市白皮书之板块篇

2021年，南宁楼市爆发更猛烈价格战，成了各个板块硬实力的试金石。

价格战之下，有的板块坚挺硬气，有的板块屡屡败退；有的板块平时不温不火，这个时候房价也岿然不动。

房价回落的形势下，核心板块抗跌属性更为显露，边缘板块降价不止，让购房者的置业眼光更加地向核心板块靠拢。

2021年，南宁楼市各大板块之间的分化，进一步加剧。

价格战的同时，不少板块也迎来了利好。比如商业兑现给板块送来屡屡喜气。

同时，下半年城建规划不断出炉，不少板块“喜提”自家规划项目，展露出作为“潜力股”的实力，一些“黑马”板块成为置业热区。

在这样一个有惊有喜的2021年，南宁楼市各个板块发展现状如何？又收获了怎样的未来规划？谁是黑马，谁是潜力股？去房网年终盘点时刻，答案为你一一揭晓。

（2021年12月最新房价地图一览）

Part.1

五象新区：配套高能级，板块分化明显

作为南宁全力发展的新区，五象走到今天，商务、居住、产业发展等属性兼具，成为高能级配套的闪耀新区，不负众望。

五象新区由五象湖、蟠龙、五象湖东、五象湖西、五象南、龙岗六大板块组成。板块位置、配套能级、规划定位、产品线等因素不同的情况下，各板块房价分化明显。

五象新区房价由五象湖核心开始，房价区间向外逐级降低。今年的五象，在全城价格战下，楼市整体出现“一头冷、一头热”的现象；核心板块硬气抗跌，边缘板块降价求生存；更有甚者，同一板块范围内，房价出现较大的降价落差。

一、各版块房价差异明显

五象湖：抗跌属性凸显

五象湖占据高能级配套，核心区“四大天王”所在处，房价区间19000-40000元/㎡，主打院墅、洋房、小高层等高端改善产品，品质达到五象天花板级别。

在今年价格战波及多个板块的形势下，五象湖板块房价依然占据高位，仅有部分房源出现了小幅的优惠活动，抗跌属性凸显。

五象湖东：魔幻房价

五象湖东紧邻五象湖，是目前板块分化较为明显的板块之一。

紧邻五象湖的区域，拥有商业+地铁+三中名校圈的全能配套，房价区间在17000-22000元/㎡；向东延伸的板块价差变大，房价在11000-17500元/㎡，这里学校、交通、商业等配套略逊一筹。

五象湖东延板块房价实属魔幻，年初都在15000左右，下半年众多新盘入市，竞争加剧+市场下行，楼盘打折力度猛，一些楼盘降价幅度达5000元/㎡，甚至有10600元/㎡的低价房源，房价波动较大。

五象湖西：竞争加剧

五象湖西也存在一定的板块价格差异现象。板块整体房价在9000-17000元/㎡，产品包含高层、大平层、公寓等，面向刚需、改善人群。

板块内活跃楼盘较多，价差也较大，新盘入市姿态比较低。如轨道御澜上城，新盘首开仅1.2万/㎡起，嘉逸城首开仅9字头；而房价较高属东风路板块，建发、金科等盘价格达到1.6-1.7万/㎡。今年楼市形势下，板块内楼盘之间竞争更为加剧。

五象南：产品内卷

作为五象湖板块的南延，又占有“南部科技创新城”的定位，五象南房价水平不低，主力房价在10500-15000元/㎡。产品线丰富，有高层、公寓、合院、别墅、洋房等产品。

五象南的楼盘，产品和户型设计各方面均有突破，大部分相当出彩；高层、合院赠送率高，得房率也高；同时各楼盘之间的价格颇为相近，竞争激烈。在户型设计、赠送和价格各方面，板块内卷明显。

蟠龙板块：有底子的躺平

板块房价区间在15000-33000元/㎡，产品上，蟠龙一线瞰江产品多为大平层、小高层、洋房、叠墅；不在沿江一线有高层、公寓、洋房等产品。以高端产品为主，主要面向改善人群。

在今年价格战中，蟠龙价格浮动在1500元/㎡范围内，仅有1-2个楼盘推出特惠房，大部分楼盘价格纹丝不动，直接躺平。不过，它是有底子的躺平，有总部基地在后撑腰，很是硬气！

龙岗板块：群雄乱战

整体价格水平在8500-18000元/㎡区间，包含高层、小高层、洋房、合院、别墅等丰富产品线，主要面向刚需、刚改人群。

龙岗板块各楼盘，属于群雄乱战的感觉。底层房价7、8字头，中层房价1.1-1.3万/㎡，一线江景高端产品房价1.5万/㎡，房价分化明显。在下半年价格战中，边缘板块房价抗跌性不比核心板块，价格下降明显；一线江景板块房价则躺平，降无可降。

二、城区面貌和未来规划差异

五象新区在楼市里是置业热区，今年在城建规划上也颇受“宠爱”。

2021-2035年南宁城建规划中，五象中心是南宁“两个中心”之一，聚集自贸区、两大发展产业、南部火车站、多个城市TOD综合体建设等，商务、产业、交通、城区面貌等各方面，五象的发展蓝图已显。

目前五象配套已经逐步兑现。但由于各版块发展的早晚、可规划土地空间的不同，呈现出不一样的面貌和前景。

五象湖、蟠龙和五象湖西属于较为成熟的居住区，学校、地铁、商业、公园等多数配套已经兑现。尤其是蟠龙，配套交付多年，居住氛围成熟。但这三个板块发展较早，土地空间已占满，未来发展空间有限。

五象湖东、五象南、龙岗板块道路、学校、医院等配套建设也趋向成熟。尤其是龙岗，许多楼盘入住率高，居住氛围成熟。不过都存在未发展完全的问题，如五象湖东，大部分规划的学校还没投入使用；五象南，配套在加紧规划建设。但优势在于，各板块尚有不少土地空间，拥有发展潜力。

Part.2

青秀区：房价高水平，“向东”发展释放新空间

青秀区属目前南宁房价高水平板块，但地广盘散，价差也非常大，形成“4321”的房价梯度。

比如一些沿江的大平层和别墅产品，房价甚至超越40000元/㎡；而仙葫等区域，主力房价还有9字头的。房价差异的主要原因是地段、资源分布的不平衡。

一、房价与资源拥有度形成正比

凤岭北：促销之下仍陷销售困境

凤岭北房价水平在14000-23000元/㎡，产品包含高层、洋房、公寓等，别墅产品在40000元/㎡。凤岭北优势在于位置核心，交通便利，名校扎堆聚集成几个小片区，学校成为房价高的主导因素。

但凤岭北核心产品不多，多数在清盘；新盘大都位于边缘板块，产品力不强，价格也高，竞争力不及其他板块，陷入了销售困境。

凤岭南：产品定位多元分化

凤岭南房价区间在13000-40000元/㎡，包含高层、小高层、洋房、别墅等丰富产品。

凤岭南的产品定位多元分化，高端产品如三祺和顺园、大唐臻观，价格在1.7-2.2万/㎡；大部分住宅产品则1.3-1.6万/㎡不止，甚至还有低至1.1万/㎡的产品；东盟商务区则凭着资源优势，各产品价格在1.7万-4万/㎡；产品定位多元，价格分化。

三岸板块：成本差异，冲突明显

三岸是新晋的青秀滨江板块，优越的资源位置，地价一度高达1.4万+/㎡。

三岸整体房价在14000-35000元/㎡，产品有住宅、公寓、洋房、小高层、大平层、别墅等产品。板块地价成本差异大，一部分楼盘拿地时楼面价在3500-8018元/㎡，另一部分楼盘拿地楼面价则是11735-15052元/㎡，这也导致了板块产品分化、价格分层明显。

仙葫板块：历史诟病，翻身不易

仙葫板块高层房价在7100-16500元/㎡，院墅价格在300-1200万/套；产品包含有高层、小高层、洋房、叠墅、合院商墅等。

仙葫板块的最大优势是江景资源，同时也有历史遗留的诟病，自建房不少，城市界面比较混乱。虽然是江景房、别墅产品的聚集地，但要翻身实属不易。

二、青秀面貌成熟，整体向东发展

青秀区整体面貌成熟，配套优质，居住便捷。但在规划前景上，各板块因土地余量多少而有一定的差异。

从土地空间来看，凤岭北和凤岭南基本少有大片土地，未来发展受到局限。

而三岸、仙葫板块因有较多的土地空间，成为发展的主力。目前，三岸板块发展空间趋近完满，青秀东发展的中心落在仙葫板块。

在南宁整体“向东”发展的趋势下，青秀东仙葫获得新的发展机会。

2021年新规划中，青秀东仙葫规划了牛湾旅游区，新规划的青坪大桥、仙合大桥与龙岗紧密连接，拥有五合大学城的教育园区。仙葫占据在三大发展板块的核心，占得向东发展利好。

Part.3

兴宁区：打通交通脉络，兴宁东要大翻身

2021年的兴宁东，频频出现在楼市头条中。

城建兑现的项目不少：首创奥特莱斯开业，新添商业体；地铁5号线开通，打开兴宁与其他城区相通的脉络；合坡路通车，打通三塘与凤岭北交通近道；昆仑大道建设如火如荼，2025年之前，将给城区带来不一样的面貌。

同时，它也在南宁规划的“小本本”上：多条道路直通民族大道，融入东站高铁经济圈；地铁1号延长线、5号延长线、8号线、S1号线等多条地铁规划穿过兴宁东；“三馆一中心”规划建设、未来打造南宁东北部商业副中心等等。

配套的逐步兑现，新规划多项全中，感觉在不久的将来，兴宁东会来个咸鱼大翻身！

兴宁区目前整体房价在7500-17000元/㎡，在售产品主要分布在狮山公园和兴宁东三塘两个板块，目前三塘板块是兴宁楼市主要阵地。

狮山公园板块：新盘有亮点

狮山公园板块房价在9500-13000元/㎡，拥有老城区的便捷和成熟配套，在售产品高层、公寓居多。

板块的新盘颇有亮点，如金地美域国际以高层住宅为主，打造70-125㎡丰富产品；而路桥融创茂紧邻地铁5号线，打造商业综合体，能为板块带来商业更新。

兴宁东：低密居住圈正在发力

兴宁东三塘板块房价在7500-17000元/㎡，兴宁区在售的产品包含高层、洋房、公寓、合院、别墅等。

兴宁东凭借老城区的“后台”，凤岭北的“靠山”，在楼市里混得风生水起，颇受购房者青睐。板块主要优势是低密居住圈，今年南宁新出的规划中，利用三塘的生态优势，即将打造国际旅游基地、高端产业基地、现代生态田园智慧城等多个项目。这个低密居住区正在发力！

Part.4

江南区：“学铁商”配套加速兑现，旧改大幕拉开

江南区在今年的楼市当中，有着不错的成交表现：

10月的商品房销售榜单中，江南区楼盘包揽双料冠军；

国庆大促中，江南区的成交涨幅高达45%，销量进入了前三；

江南的热门楼盘龙光玖誉城、融创江南书院、华润置地江南中心等热盘不时卖爆，还推出了新盘美的天玥；

以及杉杉奥特莱斯高调进入江南拿地等，区域大事不少。

江南区目前在售楼盘主要位于白沙星光、沙井和经开区三个板块，整体房价在7755-21000元/㎡。

白沙星光板块：傲娇的情怀&大盘的较量

板块房价在9500-21000，楼市产品包含高层住宅、公寓、小部分院墅产品。

板块表现为一些楼盘傲娇的情怀，以及大盘之间的较量。比如华润西园项目的西园情怀，华润置地江南中心和板块内的龙光玖誉城大盘之间的激烈较量等，成为板块特点。

经开区板块：新盘涌现，满满的求生欲

板块房价在8300-12000元/㎡，经开区是江南区重点开发板块，这里拥有实体产业，学校、道路、配套都是新规划，在几年的发展下，经开区有了一定的区域面貌。

板块内有多个新盘涌现，价格不高，如美的天玥最新加入群聊，以8字头的房价+高赠送的中小户型惊艳亮相，给了邻居不小的压力。7字头、8字头、9字头房价的比拼火力更旺，求生欲满满。

同时，板块分成多个组团，4号线、5号线或双铁交汇等交通不错的位置，楼盘聚集较多。

沙井板块：无奈的躺平

板块房价在7755-12000元/㎡，主要以刚需为群体。

板块与西乡塘区有两座桥紧密连接，仁义大桥正在规划，交通是一大优势。

但近几年，沙井没有太多大规划，仅有杉杉奥特莱斯拿地比较令人关注。沙井也习惯了被忽略，今年价格战形势下，板块房价已经降到不能再降，只好无奈躺平，等待时来运转。

Part.5

西乡塘区：成熟生活氛围，商业聚集效应更显

西乡塘区人口密度大，配套成熟，居住人群分布相对均匀。在这样一个成熟的氛围，城区的商业聚集效益更明显。

目前西乡塘在售楼盘分布在几个板块：相思湖、西大、北湖、安吉、朝阳板块，除了相思湖是大学城以外，西大、北湖、安吉、朝阳板块均有商圈，吸引人们更多地向成熟商圈聚集。

近年来，西乡塘楼市不温不火，但房价也没有太大的降价幅度。

西乡塘：各自为战，青黄不接

西乡塘区整体房价区间在7500-17000元/㎡；产品上多为高层住宅、公寓，主要面对刚需人群；复式、院墅产品位于资源集中的朝阳板块和西面的文旅休闲板块。

各板块新盘不多，楼盘多位于相思湖板块。板块内各自为战，分布零散，大部分板块仅有2-3个盘，有的已在清盘阶段，整体印象可谓“青黄不接”。

城区面貌成熟，老城旧改新活力

西乡塘区虽说老，这不代表西乡塘就没有潜力。早几年西乡塘优先发展高新区产业，大学城+创新科技园区的定位，让西乡塘有了一个高水平的科技产业园区。

如今，西乡塘老城又在旧改掀起波澜。洋浦星旧改、中尧路旧改等，西乡塘在老变新的旧改潮下，被赋予新的活力。

同时，西乡塘西面拥有资源优势，天然湖泊聚集，可因地制宜打造成文化旅游产业。

在南宁市2021-2035年的规划中，“建设自然中的城市”规划，西乡塘西面占据了3个都市田园之一，北面占了4-5个郊野公园，自然资源不可小觑。

Part.6

武鸣区：规划空前，但道阻且长

武鸣区房价整体区间在3500-6800元/㎡，包含高层、洋房、合院、别墅等产品。楼盘分布在武鸣中心城区、大学城、东盟经济园区等，比较分散。大部分楼盘容积率在2.0以下，非常宜居。

随着这几年房企的入驻开发，让原本落后的城区面貌有了很大的改善。但城区分化较大，老城较多杂乱的自建房、老旧沿街商铺，依然是县城的模样；新交付的居住区初步有了较新的新城区面貌，区域对比明显。

站在南宁副城区的定位，武鸣区资源丰富，占据南宁正北的战略位置，目前拥有南宁东盟工业园区、武鸣大学城、南宁北站等一系列规划。未来将有贵南高铁贯通武鸣，又有S2号武鸣线，在交通上优先打通武鸣副城区和南宁的衔接。

武鸣区的规划蓝图已显，但兑现需要较长时间，道阻且长。

写在最后

今年的南宁各大板块，在楼市重压和城市规划并进形势之下，走出了属于自己的步伐。老城有它的稳重和革新，新区有它的奋斗和未来。

在楼市的价格战中，有的楼盘激流前进，有的节节败退。但无论如何，这是开发商应对市场暂时的销售政策，置业应将眼光更多投向板块的规划大方向，买房才不会走岔了路。

发展是不断前行的。即便每个板块都有它未完满的缺点，随着2022年的到来，也都拾掇起2021年的行囊，怀揣“十四五”、2021-2035年南宁新规划图纸，向新的一年砥砺前行。

明年，期待南宁的各城区的发展有更多新变化！

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